Adviezen
2016
Crédits hypothécaires – SûretésLees meerLe 12 février 2016, la requérante a reçu un courrier émanant de la banque lui annonçant sa décision unilatérale de mettre fin à la relation bancaire qui la liait.
Tous ses comptes ont été clôturés et elle ne conteste pas cette clôture même si cette décision l’a surprise. En revanche, elle soulève la question suivante : elle avait contracté un prêt hypothécaire avec la banque et ce prêt a été entièrement remboursé en 2014 à son échéance finale mais la mainlevée de l’inscription hypothécaire n’a pas été réalisée et elle subsiste donc toujours au profit de la banque.
Elle considère que du fait de la résiliation unilatérale de la relation bancaire dans le chef de la banque et du remboursement intégral du prêt, et du solde de tous les comptes entre parties, la banque, qui est à l’initiative de cette rupture de relation, doit renoncer à son droit d’hypothèque et procéder à un acte de mainlevée hypothécaire à ses frais.
Crédits hypothécaires – Formation du contrat - CoûtsLees meerLe 23 mai 2015, la requérante a introduit une demande de modification de plusieurs éléments essentiels de son crédit hypothécaire: adaptation du taux d’intérêts, modification de la durée… Il s’agit donc de l’adaptation d’un crédit existant assorti d’un nouveau tableau d’amortissement. Dans le cadre de cette procédure de révision, la plaignante a signé un document contractuel d’adaptation de son crédit sur lequel il est expressément mentionné les frais de dossier et l’indemnité de renégociation de 3.312,69€ et l’a signé pour accord. A la suite de l’adaptation de ce crédit, la banque a prélevé une indemnité de renégociation d’un montant de 3.312,69€ plus ou moins équivalent à trois fois le montant d’intérêts de l’échéance du 30 juin 2015, selon le tableau d’amortissement établi dans le cadre du dossier, en plus des frais de dossier de 350€ prévus dans la liste des tarifs. La plaignante considère cette indemnité de renégociation illégale car contraire à l’article VII.132 du Code de Droit économique et souhaite en obtenir la restitution. Elle s’appuie également sur une circulaire HYP23 de l’OCCH du 15 février 2006 qui prévoit que le montant des frais liés à des adaptations sollicitées par le consommateur en cours de contrat doit figurer dans la liste des tarifs de l’entreprise.
2015
Crédit hypothécaire - placement du capital disponible dans un produit d’assurance vie branche 21 - optimisation fiscale.Lees meerLa requérante est âgée de 54 ans, diplômée de l’ICHEC mais active dans le secteur commercial et marketing depuis plus de 20 ans.
En 2007, elle était en instance de divorce et au chômage tout en bénéficiant de revenus locatifs d’un bien immeuble lui appartenant en propre. Dans le cadre de son divorce, l’immeuble conjugal a été vendu et elle a perçu la somme de 500.000€. Souhaitant se reloger, elle a décidé d’acquérir un immeuble à concurrence de 825.000€.
Son ex-mari qui se chargeait des dossiers financiers de la famille et elle, étaient clients de l’agence de la banque à A et celui-ci était averti en matière immobilière et fiscale.
Dans ce contexte de fragilité, la requérante a pris contact seule avec l’agent de la banque, pour financer son acquisition. Elle a fait part de sa volonté de contracter un prêt fiscalement intéressant afin de déduire les intérêts de ce dernier et de bénéficier d’une économie d’impôts.
Lors de son entretien en agence, elle relève qu’il lui a été conseillé un montage compliqué, risqué et dépourvu de souplesse, et ce, sans investiguer, sans s’informer sur les risques réels encourus.
Ce montage consistait en une combinaison d’un crédit hypothécaire et un placement de son capital en une assurance «branche 21».
Hypothecair krediet – totstandkoming kredietovereenkomst – contractsluiting en inhoud van het contract.Lees meerDe bank en de verzekeringsmaatschappij hebben met verschillende cliënten kredieten onder de Wet Hypothecair Krediet (WHK) afgesloten, terwijl de kredieten in kwestie niet of minstens niet hoofdzakelijk de aanschaf van een onroerend goed of een analoog doel tot doel hadden en in se consumentenkredieten waren die onder de Wet Consumentenkrediet (WCK) vielen.
Al de cliënten hadden oorspronkelijk een krediet onderschreven bij NV X waarbij het ontleende bedrag uitsluitend of bijna uitsluitend werd gebruikt voor het inschrijven op een levensverzekering van het type tak 23 bij een verzekeringsmaatschappij.
Deze herfinanciering werd verder bemiddeld door een dochtermaatschappij van de bank en blijkbaar ook door de heer Z, die handel drijft onder de naam B. De heer Z wierp zich op als onbaatzuchtige bezieler van een belangenvereniging die cliënten uit de nood zou helpen, maar volgens cliënten is achteraf gebleken dat hij enkel commerciële intenties had (ontvangst van commissies).
Hypothecair krediet – totstandkoming kredietovereenkomst – contractsluiting en inhoud van het contract.Lees meerDe bank heeft met verschillende cliënten kredieten onder de Wet Hypothecair Krediet (WHK) afgesloten, terwijl de kredieten in kwestie niet of minstens niet hoofdzakelijk de aanschaf van een onroerend goed of een analoog doel tot doel hadden en in se consumentenkredieten waren die onder de Wet Consumentenkrediet (WCK) vielen.
Al de cliënten hadden oorspronkelijk een krediet onderschreven bij NV X waarbij het ontleende bedrag uitsluitend of bijna uitsluitend werd gebruikt voor het inschrijven op een levensverzekering van het type tak 23 bij een verzekeringsmaatschappij.
Hypothecair krediet – desolidarisatie – aanvraag opschorting vervaldagen door één kredietnemer – informatieverplichting.Lees meerVerzoekster en haar voormalige echtgenoot, die werknemer is bij de bank, hebben op 9 februari 2005 bij deze bank twee woningkredieten aangegaan.
Sinds eind oktober 2013 leven verzoekster en haar voormalige echtgenoot feitelijk gescheiden en bij vonnis van de Rechtbank van Eerste Aanleg van april 2014 werd de echtscheiding tussen hen uitgesproken. In een vonnis van dezelfde rechtbank in mei 2014 werd ieder van hen veroordeeld tot betaling van de helft van de hypothecaire lening die op de vroegere echtelijke woning rust.
De voormalige echtgenoot van verzoekster heeft aan de bank de opdracht gegeven om op de vervaldag van beide kredieten op 15 november 2013, de aflossing van het kapitaal voor zes maanden op te schorten, teneinde de maandelijkse aflossingen voor hem draaglijker te houden. De bank is op dit verzoek ingegaan, zonder hiervoor het akkoord van verzoekster te vragen en zonder haar hiervan in kennis te stellen. Hetzelfde scenario deed zich voor op de vervaldag van 15 mei 2014 en op de vervaldag van 15 november 2014.
2014
Crédit hypothécaire - taux avantageux sous conditions - modification unilatérale des conditions au détriment de l'emprunteur interdite.Lees meerLe requérant a souscrit un crédit hypothécaire auprès d’une agence de la banque en 2006.
Il est constant que sont couplées à ce crédit la souscription de deux assurances (incendie et vie) et l’ouverture d’un compte auprès de la banque avec domiciliation des salaires.
Woonkrediet – aflevering van fiscaal attest – informatieverplichting niet nagekomen.Lees meerIn 2009 heeft de bank door tussenkomst van één van haar kantoren om fiscale redenen aan verzoekers een woonkrediet van 50.000 euro toegekend om de verbouwing van hun woning te financieren. In 2009 nemen verzoekers twee schijven van het krediet op voor respectievelijk 2.500 euro en 20.000 euro.
Op 14 juli 2010 nemen verzoekers het saldo van het krediet op ten bedrage van 27.500 euro. Voor deze opname leggen zij facturen voor die dateren van 2009.
Naar aanleiding van een aan de bank gevraagd fiscaal advies stelt de bank vast dat verzoekers het hen toegekende woonkrediet in werkelijkheid hebben aangewend voor een herfinanciering en niet voor een verbouwing.
Voor 2009 en 2010 heeft de bank ten onrechte een fiscaal attest voor een krediet van 50.000 euro afgeleverd. Nadien werden de correcte attesten voor een bedrag van 22.500 euro uitgereikt. Voor 2011 heeft de bank eerst een foutief attest van 50.000 euro afgeleverd. Omdat verzoekers niet konden aantonen dat zij het saldo van 27.500 euro hadden aangewend voor het financieren van de verbouwingswerken aan hun woning, concludeerde de bank hieruit dat zij dit bedrag in werkelijkheid hadden gebruikt voor het aanzuiveren van het eigen vermogen en werd het attest nadien gecorrigeerd naar 22.500 euro. Voor 2012 werd aan verzoekers een correct fiscaal attest bezorgd voor een bedrag van 22.500 euro.
Hypothecair krediet - hypotheek op onroerend goed dat te koop staat - terugbetaling ingevolge wegvallen waarborg.Lees meerIn mei 2011 hebben verzoekers bij de bank een hypothecaire lening ten bedrage van EUR 90.000 met een looptijd van 15 jaar aangegaan, bestemd voor de aankoop van een appartement aan de Belgische kust. Een hypothecaire inschrijving voor het volledige kredietbedrag wordt op dit onroerend goed genomen.
In december 2011 kopen verzoekers een woning aan in Zuid-Frankrijk. Voor de financiering sluiten ze eind 2011 twee nieuwe woningkredieten af : een overbruggingskrediet ten bedrage van EUR 165.000 met een looptijd van 12 maanden en een krediet ten bedrage van EUR 50.000 met een looptijd van 15 jaar. Als bestemming voor beide kredieten wordt “de aankoop van een huis” vermeld. Tot waarborg worden een hypothecaire volmacht ten bedrage van EUR 190.000 en een effectieve hypothecaire inschrijving ten bedrage van EUR 25.000 overeengekomen, die betrekking hebben op de ouderlijke woning.
Eind 2012 blijkt vermelde woning nog altijd niet verkocht te zijn. De bank toont zich bereid om een verlenging van het overbruggingskrediet met een jaar toe te staan.
Crédit hypothécaire - transfert des sommes sur le compte du notaire - dispositif de transfert inadapté - modification unilatérale des conditions.Lees meerLe requérant reçoit de la banque, le 14 juin 2013, une offre pour un crédit hypothécaire destiné à financer l’acquisition d’un nouveau domicile. Il accepte cette offre. La signature des actes de crédit et d’acquisition est fixée au lundi 1er juillet 2013. La banque reçoit par un mail du notaire du 24 juin 2013, les projets d’actes, le décompte et les indications nécessaires pour le paiement des sommes. Le notaire invite la banque à créditer son compte chez elle.