2023.1619

THEME

Crédits hypothécaires, Formation du contrat, Procédure octroi de crédit (durée,…)

AVIS

Présents

Monsieur R. Steennot, Président

Messieurs, A. Guigui, P D’Haen, J. Vannerom, P. François, Erik Van den Haute membres;

Date : 20 juin 2023

1.    LA PLAINTE

Au terme de la plainte auprès d’Ombudsfin en date du 08/03/2023, le requérant conteste le rejet par l’institution financière de sa première demande de crédit hypothécaire pour l’acquisition d’un immeuble et la réalisation de travaux de rénovation dans celui-ci, immatriculée le 13/02/2023 (n° 237079). Il souhaite qu’elle revienne sur la décision prise.

En substance, le requérant reproche à l’institution financière d’avoir tardé à prendre une décision par rapport à sa demande de crédit et de lui avoir ainsi fait perdre la possibilité de conclure un contrat de crédit à un taux d’intérêt annuel de 1,50%.

Il explique que la constitution du dossier pour les travaux de rénovation lui a demandé beaucoup de temps (principalement afin d’obtenir les différents devis nécessaires à la rédaction d’une note de travaux par l’expert de la Société financière, ce qui est indépendant de sa volonté) et déclare que l’institution financière ne lui a pas correctement informée par rapport aux conditions d’obtention de certaines primes.

Suite au rejet de sa première demande de crédit à la société financière, par rapport auquel il a déposé un recours interne à l’institution financière et ensuite sa plainte auprès d’Ombudsfin, il a introduit une nouvelle (seconde) demande de crédit, qui a été immatriculée le 16/02/2023. Cette seconde demande, qui prévoit un taux de 2,90% (soit une hausse de 1,40% par rapport à votre première demande), a in fine été acceptée par la société financière.

2    POSITION DE LA BANQUE

Par l’intermédiaire d’un des guichets de l’institution financière, le requérant a formulé une demande de crédit afin (i) d’acquérir un bien sis à Seraing, vendu par une société de logement de service public, (ii) d’y réaliser d’importants travaux de rénovation, dont notamment des travaux permettant l’obtention de primes de la Région wallonne, et (iii) de faire face aux frais notariés et au paiement de l’assurance solde restant dû.

A cette fin, le 12/10/2022, il a signé un formulaire de demande de crédit, qui mentionnait les montants sollicités (de manière approximative en ce qui concerne les travaux) et la liste des documents nécessaires à fournir dans le mois de la demande, à savoir : les documents relatifs à sa situation financière, le compromis ou convention de vente signée par les intervenants, la preuve de fonds propres, une attestation du notaire relatif aux frais, le PEB et certificat de conformité de l’installation électrique, la copie des devis définitifs pour les travaux envisagés (et rapport d’audit éventuel). Ce formulaire de demande stipule un taux d’intérêt de 1,5% (applicable à la catégorie T1 – tarif 2022/08/01), eu égard aux précisions qu’il avait fournies par rapport à ses rentrées financières en qualité d’enseignante (AER 2021 et fiches de salaires pour juin-juillet-août-septembre 2022).

Selon ce formulaire, le taux de 1,5% ne pouvait être maintenu qu’à condition que « le dossier soit immatriculé pendant la période de validité du tarif et, le cas échéant, que le contrat de crédit soit signé dans le délai de validité de l’offre de crédit » (p. 6).

En l’espèce, sa demande a été immatriculée le 13/10/2022. Conformément à l’article 12 du Règlement spécifique du 28/05/2019 des crédits accordés par la Société financière et par les guichets du crédit social, la signature du contrat de crédit devait avoir lieu ainsi dans les 120 jours calendrier de l’immatriculation du dossier (soit pour le 13/02/2023 au plus tard).

Dans le cadre de l’instruction de la demande de crédit, un expert de l’institution financière s’est rendu sur place le 18/10/2022. L’expert y a constaté un bien dans un état d’entretien limité, de sorte que pour rencontrer les conditions de salubrité et réaliser des économies d’énergie, il était absolument nécessaire de réaliser différents travaux, sachant qu’il souhaitait en outre reconstruire intégralement l’annexe. Il a été invitée à transmettre dès que possible les devis y relatifs.

Ce n’est que le 18/01/2023 que le requérant a communiqué lesdits devis à l’expert de l’institution financière, qui lui a transmis sa note de travaux le 20/01/2023.

Le 24/01/2023, il a communiqué le compromis de vente signé.

Le 27/01/2023, l’assurance-vie a confirmé son accord de couverture.

Le 30/01/2023, la société financière a communiqué la note de travaux signée par lui, ainsi qu’un avenant à la demande de crédit immatriculée le 13/10/2022. Cet avenant modifie le formulaire de demande de crédit hypothécaire en reprenant les montants exacts correspondant aux devis communiqués par lui en janvier 2023 (64.392,03 EUR), le montant de la prime de l’assurance-vie (6.549,65 EUR), le montant de l’acquisition (79.000 EUR) ainsi que le montant des frais à financer (7.177,19 EUR), avec un apport de fonds propres de 2.451,14 EUR. Par conséquent, l’institution financière a pu considérer être en possession de l’ensemble des documents nécessaires à l’examen de la demande de crédit le 30/01/2023.

Le 02/02/2023, sa demande de crédit a été examinée par le Comité de crédit de la société financière, qui a considéré qu’il n’était pas possible de faire droit à sa demande de crédit (notamment) aux motifs que :

En vertu de l’article 12 du Règlement spécifique, les actes authentiques de vente et de prêt hypothécaire auraient ainsi dû être signés avant le 13/02/2023 pour que le taux de 1,5% valable à la date d’immatriculation puisse être maintenu.

Or, en l’espèce, il était impossible pour l’institution financière d’émettre une offre de crédit au taux prévu initialement lors de l’immatriculation de la demande (soit 1,5%), le délai de maximum 120 jours calendrier de maintien du taux tel que prévu dans le règlement spécifique entre la date d’immatriculation et la signature de l’acte de crédit ne pouvant être respecté dès lors que l’institution financière a l’obligation, comme tout autre organisme de crédit hypothécaire, d’émettre une offre de crédit d’une durée de validité d’au moins 14 jours (article VII.127 du Code de droit économique), soit jusqu’au 16/02/2023 en l’espèce.

Les fonds propres que le requérant apporterait semblaient insuffisants au regard de l’importance des sommes demandées dans le cadre du prêt.

En pratique, l’institution financière estime indispensable de « responsabiliser » l’emprunteur dans son projet d’acquisition et de réalisation de travaux et sollicite un apport de fonds propres dont l’importance dépend du coût d’acquisition du bien et de la réalisation des travaux dans l’immeuble destiné à être hypothéqué au profit de la société financière.

Dans le cadre de sa plainte auprès d’Ombudsfin, il déclare premièrement avoir tardé à communiquer les documents essentiels à l’examen de sa demande de crédit par les difficultés qu’il aurait rencontrées pour obtenir des devis rentrant dans son budget et par son souhait de trouver une assurance adéquate avec un tarif convenable. L’institution financière considère qu’elle n’est pas responsable de ces difficultés, qui sont liées à des tiers, alors même qu’il était parfaitement informé des délais pour passer l’acte de crédit devant notaire.

En ce qui concerne le quantum des fonds propres que le requérant s’engageait apporter, l’institution financière déclare qu’elle ne peut pas le suivre, en ce qu’il a signé l’avenant au formulaire de crédit du 30/01/2023 stipule un apport de 2.436,30 EUR, et pas de 3.000 EUR comme il le soutienne. De l’avis de la société financière, s’il pouvait à cette époque apporter davantage de fonds propres, il lui incombait d’en informer la société financière.

Deuxièmement, l’institution financière estime qu’elle ne lui a pas communiqué d’informations erronées. En effet, l’article 14, §2 du Règlement général précise qu’à l’issue des travaux, le bien acquis et/ou rénové via le crédit octroyé doit respecter les critères minimaux de sécurité, d’étanchéité et de salubrité ainsi que les prescriptions urbanistiques et les normes en vigueur relatives à la conformité des installations électriques, de gaz et de chauffage.

En date du 18/10/2022, un expert de l’institution financière a visité le bien et a défini avec vous les travaux indispensables permettant au bien de respecter les critères minimaux et les normes repris ci-avant.

Par ailleurs, l’article 4 du Règlement spécifique précise que les travaux doivent être réalisés selon les plans, devis et/ou cahiers des charges remis à l’institution financière lors de l’instruction de la demande et repris dans la note travaux réalisée par l’expert. Il est effectivement indispensable, pour que l’institution financière accepte de libérer les fonds et puisse déduire les primes prévues par l’Arrêté prime de la Région wallonne, que les factures communiquées par l’emprunteur correspondent aux devis pris en compte dans la demande de crédit.

La note de travaux signée le 30/01/2023 précise bien que la liste des travaux ne peut être modifiée que si des travaux non prévus sont jugés indispensables par l’expert.

En outre, il n’est pas permis à l’emprunteur de demander la prime travaux à la Région wallonne après clôture du dossier. Ainsi, lorsque les travaux réalisés par le biais du contrat de prêt sont assortis de primes telles que prévues par l’Arrêté prime du Gouvernement wallon du 04/04/2019, l’article 23 du Règlement général des prêts de l’institution financière interdit à l’emprunteur de cumuler celles-ci en sollicitant auprès de la Région une nouvelle demande de primes pour les travaux prévus et réalisés dans le cadre du contrat de prêt souscrit auprès de la SOCIÉTÉ FINANCIÈRE. Ceci est rappelé dans la note travaux que vous avez signée (p. 18).

Au vu de ce qui précède, l’institution financière estime que son refus de lui octroyer le (premier) crédit qu’il avait sollicité au taux de 1,5% était fondé et maintient celui-ci.

Au demeurant, l’institution financière relève que le requérant a introduit une nouvelle demande de crédit immatriculée en date du 16/02/2023 avec un taux de 2,9% et un apport personnel de 3.449,24 EUR (i.e. légèrement plus élevé que celui prévu dans sa première demande), cette demande de prêt portant en interne le n° 244947. Après que le Comité de crédit ait refusé de faire droit à cette seconde demande de crédit le 30/03/2023, il a in fine accédé à celle-ci suivant un nouveau recours de sa part et sur base de ses nouveaux arguments et nouvelles fiches de salaires

3    POSITION DU COLLEGE  

Cadre légal du litige

Le requérant souhaitait acquérir un immeuble à Seraing. Celui-ci appartient à une autorité publique. Il désire, de plus, financer les travaux de rénovation nécessités par l’état du bien et par la mise en conformité avec les normes énergétiques. Ces opérations font l’objet d’aides régionales.

Il s’adresse à la société financière, un organisme de crédit dépendant de la Région wallonne.

L’institution financière travaille avec un réseau de guichets intermédiaires de crédit. Cet établissement permet à une clientèle, même avec des revenus modestes, d’acquérir un immeuble (frais de notaire et primes d’assurances compris), à des conditions tarifaires sociales, avec aussi un apport personnel limité. Les travaux de rénovation font, sous certaines conditions, l’objet d’un financement à taux zéro. Enfin, l’emprunteur peut aussi bénéficier de diverses primes régionales tant pour l’acquisition que pour les travaux. Pour accorder ces crédits, l’institution financière, comme tout prêteur, doit respecter le livre VII du CDE. Mais aussi et surtout, elle se doit d’appliquer le règlement général des prêts du 16 mai 2019 et le règlement spécifique des prêts du 28 mai 2019 de la Région wallonne.

Cette réglementation précise que le tarif des taux applicable au crédit est lié à la date d’immatriculation de la demande de crédit. Celle-ci est introduite auprès d’un guichet intermédiaire de crédit. La durée de validité de ce taux est soumise à une double condition. Premièrement, le dossier doit être complété dans le mois de l’immatriculation afin de permettre à l’institution financière de prendre une décision et d’émettre, le cas échéant, une offre de crédit. Secundo, et c’est ici le point d’attention, l’institution financière doit respecter l’article 12 du règlement spécifique des prêts. Il précise que le taux est garanti pour autant que l’acte de crédit soit signé dans le délai de 120 jours calendrier à partir de la date d’immatriculation de la demande de crédit. Par acte de crédit, il faut entendre, au sens de la réglementation de la Région wallonne, dans le cas d’espèce, l’acte de crédit notarié constatant tant l’acquisition que le prêt garanti par une hypothèque sur le bien acquis.

Déroulement concret du traitement de la demande de crédit litigieuse

Le 13/10/2022, la demande de crédit est immatriculée auprès du guichet intermédiaire de crédit. La date est importante. Elle lui permet de bénéficier encore du tarif du 01/08/2022 qui, pour la partie acquisition, est de 1,50% sur une base annuelle. En effet, à partir du 19/10/2022, une première hausse tarifaire entrait en vigueur et portait ce taux à 2% sur une base annuelle. Vu l’évolution des taux, cette hausse sera suivie par d’autres : le 01/12/2022 et, enfin, dans le cas qui nous concerne, le 15/01/2023. Le taux à appliquer deviendra compte tenu des conditions 2,90% sur une base annuelle.

Le délai pour signer l’acte notarié expirait donc le 13/02/2023.

L’expertise du bien est réalisée le 18/10/2022, donc rapidement. Elle précise les travaux à réaliser.

Il faut attendre le 18/01/2023 pour que le requérant communiquait les devis indispensables à la finalisation de la demande de crédit. Ainsi, l’expert de l’institution financière peut établir la note de travaux. Celle-ci reprend le détail des travaux, leurs coûts, et les aides prévues. Il lui transmet sa note le 20/01/2023 et il l’accepte formellement le 30/01/2023.

Le 24/01/2023, le compromis de vente est signé dans l’étude désignée dans la demande de crédit. Ce point est à noter. En principe, les parties devaient communiquer le compromis dans le mois de la date d’immatriculation de la demande de crédit. La nature du vendeur et le notaire permettaient la signature d’un compromis avec une condition suspensive d’un crédit auprès de l’institution financière.

Le 27/01/2023, la compagnie d’assurance-vie (aussi mentionnée dans la demande de crédit) confirme son accord de couverture. Puisque les primes sont financées et qu’elles reposent sur un plan financier défini, ce document était indispensable.

Le 30/01/2023, suite à sa visite, le guichet intermédiaire de crédit transmet le dossier enfin complet à l’institution financière. Notons qu’à ce moment, l’institution financière n’a jamais eu l’occasion de prendre une décision d’accord et de générer une offre de crédit.

Le 02/02/2023, l’institution financière refuse d’accorder le crédit. La lettre de refus précise :

« Ce refus est notamment lié au délai important pour introduire les devis, ce qui engendre un dépassement de la validité de l’offre. Le dossier peut éventuellement être réintroduit au taux en vigueur et idéalement avec un apport complémentaire de fonds propres sans préjuger de la décision finale. »

C’est dans le cadre du traitement de la plainte introduite suite au refus du 02/02/2023 que l’institution financière apportera des précisions sur les raisons de son refus. Elle précisera qu’il ne s’agit pas d’un problème de dépassement de la validité de l’offre. Il n’y a jamais eu d’offre de crédit. Il s’agit du problème du maintien du taux de 1,50% pour la partie acquisition. L’institution financière se retranche sur le fait qu’il lui était impossible, le 02/02/2023, de générer une offre de crédit. Cela aurait eu pour conséquence de dépasser la date du 13/02/2023. L’article VII.127 du CDE édicte un délai minimum de 14 jours qui lie le prêteur. Elle ajoute enfin qu’en vertu de l’article 12 du règlement spécifique des prêts du 28 mai 2019, c’est l’acte notarié qui devait être signé le 13/02/2023.

Le 16/02/2023, après le rejet de sa plainte, le requérant introduisait une seconde demande de crédit. Le taux applicable pour l’acquisition est passé à 2,90% sur une base annuelle (tarif du 15/01/2023). Après un second refus dont la motivation est sans incidence sur le présent avis, l’institution financière confirme le 27/04/2023 son accord sur l’octroi du crédit aux conditions du 15/01/2023. Suite à sa lettre du 19/04/2023, l’institution financière a revu sa position.

L’objet de la plainte

Le requérant reproche à l’institution financière de ne pas avoir maintenu le taux de 1,50% sur une base annuelle tel qu’il était prévu le 13/02/2022. Il invoque que la constitution du dossier travaux lui a pris beaucoup de temps en raison des multiples difficultés rencontrées avec les entrepreneurs. Il ajoute avoir entrepris toutes les démarches pour fournir un dossier complet. Il précise avoir été mal informée sur l’obtention de certaines primes. En revanche, il n’a jamais mis en cause le délai de 120 jours qu’il connaissait. 

La position de la SOCIÉTÉ FINANCIÈRE

Le délai de 120 jours expirant le 13/02/2023 et imposé par la réglementation régionale pour le maintien du taux de 1,50% sur une base annuelle ne pouvait plus être respecté. Le retard dans la constitution du dossier n’est pas imputable à la société financière. Elle ajoute avoir donné toutes les informations sur les conditions de fond et de formes à respecter pour finaliser la demande de crédit.

La position du Collège

L’institution financière accorde des crédits à des conditions tarifaires sociales pour autant que la réglementation régionale soit strictement respectée. Cela concerne les conditions de fond comme l’éligibilité des emprunteurs au niveau revenus ou la nature des travaux à réaliser, par exemple. Cela concerne aussi les conditions de formes comme la fourniture des documents justificatifs, le déroulement de la procédure et le respect des délais légaux (et plus particulièrement celui de 120 jours édicté par l’article 12 précité). 

Puisque le 02/02/2023, il était évident que l’acte authentique ne pouvait être signé avant le 13/02/2023, l’institution financière n’avait pas d’autre choix que de refuser le dossier.

L’institution financière pouvait-elle invoquer l’article 21 du règlement spécifique des prêts, qui permet de manière motivée de déroger à l’application de l’article 12 ?

Le Collège confirme que c’est à juste titre que cette dérogation ne pouvait s’appliquer dans le cas d’espèce. L’introduction du dossier de crédit ne reposait sur aucun document relatif aux travaux. Ils ont été collectés après l’immatriculation de la demande pour se finaliser en janvier 2023. À ce moment, il était illusoire de respecter le délai de passation de l’acte authentique imposé par la réglementation régionale. Le compromis de vente qui devait être fourni dans le mois de l’immatriculation de la demande n’a été signé que le 24/01/2023. Vous n’avez accepté la note de travaux vous ayant été transmise le 20/01/2023 que le 30/01/2023.

Sur la base de tous ces éléments, l’institution financière n’aurait pu justifier une demande de dérogation à l’application de l’article 12 précité. Sa décision de refus était donc la seule possible pour respecter la réglementation régionale.

Le Collège estime donc que votre plainte n’est pas fondée.

À titre complémentaire, le Collège souhaite toutefois faire les recommandations suivantes à l’institution financière

Le Collège recommande à l’institution financière d’attirer l’attention de son réseau de guichets intermédiaires de crédit sur la nécessité de suivre le bon déroulement de l’instruction des dossiers de crédit.

Après une très longue période d’endormissement, le secteur du crédit hypothécaire est à nouveau confronté à une période de volatilité des taux. Celle-ci impose de classer un dossier introduit sur la base d’un tarif s’il s’avère que ses conditions ne pourront pas être respectées.

Dans le cas d’espèce, le guichet intermédiaire de crédit s’est empressé de faire signer une demande de crédit pour vous faire bénéficier d’un tarif plus favorable alors que le dossier n’était pas en état d’être finalisé et que la tendance à la hausse était connue (surtout celle du 19/10/2022).

Le 18/01/2023, moment où vous communiquez les devis définitifs, la possibilité d’un acte notarié pour le 13/02/2023 confirmant une offre acceptée était illusoire. L’intermédiaire aurait dès lors dû lui-même proposer le classement de la demande initiale et l’introduction d’une nouvelle demande aux conditions qui seront finalement appliquées. Sans doute, il aurait dû, même avant cette date du 18/01/2023, attirer l’attention sur le risque de la perte du bénéfice du taux favorable. Il a préféré transmettre le 30/01/2023 un dossier qui ne pouvait qu’être refusé.

Concrètement, cela n’aurait rien changé pour le requérant. Mais au moins, il savait à quoi lui en tenir sur le fait que le taux de 1,50% sur une base annuelle ne pourrait pas lui être appliqué.

4.    CONCLUSION DE L’OMBUDSMAN

Après avoir recueilli l’avis du Collège repris ci-dessus, Ombudsfin se rallie à celui-ci et conclut donc au caractère non-fondé de sa plainte. 

L’institution financière dispose d’un délai de 30 jours à compter de l’envoi du présent avis pour informer Ombudsfin de la suite qu’elle réservera à la recommandation reprise ci-dessus.

L’institution financière a fait part de sa volonté de tenir compte de la recommandation qui lui a été faite.